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전운이 감도는 북아현3, 해임총회를 위한 출사표를 다시 던지다
북아현 3구역에서 연내 해임총회를 개최하기 위한 발의서를 징구하기 시작하였습니다. 2024년 6월 시도한 해임총회 발의 이후 무려 17개월 만의 시도입니다. 앞서 북아현 3구역은 여러차례 현 집행부를 해임하기 위한 총회 개최 시도를 하였습니다. 가장 최근이었던 24년 6월 해임총회에서는 서면 포함 참석자 과반수 이상 동의를 이끌어내며 해임이 성공하는듯 하였습니다.그러나 당시 조합 측에서 낸 해임총회 무효 가처분소송에서 재판부는 조합 측의 손을 들어주었습니다. 사유는 해임 측이 제공한 '총회 참석 수당'의 과도함이었습니다. 당시 해임총회 참석자에게 무려 25만원에 달하는 참석비를 지급한 것이 과도하다는 것이었습니다. 조합임원 선임총회 등 해임 총회에 대응되는 총회의 경우 공정성 등을 이유로 총회 참석비를 지급하지 않거나 소량으로 지급하는데, 해임총회는 최대한 많은 사람들이 참여하고 찬성을 행사하려는 목적으로 과도한 참석비를 지급하였기에 인정할 수 없다는 판결이 내려졌습니다. 이로 인하여 북아현 3구역의 기존 집행부 채제는 유지되었습니다.그러나 2025년 서대문구청의 대대적인 감사와 지적사항을 담은 일련의 설명회가 개최되며 다시끔 분위기가 조성되었습니다. 구청 측은 설명회를 통하여 '과도한 용역비 편성', '적법하지 않은 의결을 통한 계약 진행', '근거가 불명확한 집행' 등을 지적하며 조합의 운영이 방만하게 되었으며, 비리까지 의심되는 게약들이 발생했다고 하며 고발 등의 후속조치를 예고하였습니다. 이에 조합이 문제가 있다는 사실을 행정청이 공식적으로 인정하게 되었다며 해임 분위기가 다시 형성되었고 금번 해임총회 발의로까지 이어지게 되었습니다.한편 금번 해임총회는 전자적인 방법으로 발의서 징구가 이루어지고 있습니다. 해임총회 발의서의 전자적 징구에 관한 사항은 일전에도 한 사업장에서 시도된 바 있었습니다. 그러나 당시 조합 측에서 전자적 징구의 정당성에 대하여 가처분소송을 제기하였고 법원이 이를 인용하여 해임 총회가 무산된 바 있었습니다.이에 금번 총회때 전자적 방식의 발의와 전자투표가 유효할지, 해임이 성원 및 가결될 수 있을지 관계자들이 전부 촉각을 세우고 있는 것으로 알려졌습니다.북아현 3구역은 강북 최대 재개발 사업장이자, 약 5,000여세대가 신축될 예정으로 그 입지와 규모에서 의심할 여지가 없지만, 20년 째 내부적인 사정으로 답보상황에 머물러 있습니다. 이에 금번 해임총회가 전환의 분수령이 될지, 비슷한 상황이 반복되어 오히려 더 난관에 빠질지 중대한 기로에 서있다고 평가할 수 있겠습니다.북아현 3구역 상황의 해결과 정상화가 조속한 시일에 이루어질 수 있기를 기원합니다.
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북아현2구역 1+1 배정 취소 2심 판결문 대해부, 깨져버린 조합 신뢰관계
북아현 2구역에서 벌어진 추가 1주택의 공급(이하 1+1)을 둘러싼 소송의 2심 판결이 11월 27일 내려졌습니다.일찍이 1심에서는 피고인 조합이 승소한 바 있는데 금번 2심에서도 예상을 뒤엎고 조합이 승소한 원심을 그대로 유지하였습니다.<북아현2구역 1+1 소송의 2심 판결문>당초 북아현 2구역은 조건을 충족하는 조합원(권리가액이 1+1의 권리가액을 합한 것보다 높거나, 연면적이 1+1의 연면적의 합보다 높은 경우)에게 추가 주택을 주기로 의결한 상황이었습니다. 그러나 단서조항이 문제가 되었습니다. 조합은 낮은 사업성을 이유로 일반분양가의 90% 가격에 추가 1주택을 제공할 것을 명시하였는데 20년 이후 조분가와 일분가 간의 괴리가 점차 커지며 추가 1주택을 배정받고자 한 조합원들의 반발이 커졌습니다.24년 기준 예상 조합원 분양가는 59가 5.5억원이었으나 일반분양가는 약 11.5억이 추산되어 90% 적용시 10.35억으로 5억에 가까운 차이가 발생될 것으로 예상되었습니다. 추가 1주택의 분양가격을 일반분양가에 연동시키는 경우가 북아현 및 흑석 밖에 없을 정도로 사례가 많지 않다보니 대상이 되는 조합원들의 불만이 상당하였고, 대거 민원이 서대문구청에 들어가기 시작합니다.이에 구청은 북아현2구역 조합에게 +1 일반분양가 90% 제공안을 철회하지 않을 시 관리처분계획을 승인하지 않겠다는 입장을 전하였지만 조합은 이에 굴하지 않으며 갈등의 골이 깊어지게 됩니다.이러한 배경 속에서 24년 조합은 추가 1주택 부여 자격을 취소하는 안건을 상정 후 총회에서 통과시켰으며 이로 인하여 취소된 +1 분양자들과 조합 간의 소송전이 발생하게 됩니다.<북아현 2구역 판결 취지 中 발췌>2심의 판결 핵심은 다음과 같습니다. '2주택 분양을 하기로 하는 내용의 관리처분계획에 대한 총회의 결의가 성립하지 않은 단계에서 원고들에게 2주택 수분양에 대한 구체적인 권리 또는 법적으로 보호되는 이익이 발생하였다고 보기 어렵다.'즉, 관리처분을 위한 총회에서 '1+1 주택의 분양에 대한 안건이 통과하기' 전까지는 조합이 추가 주택을 주는 것에 대해 취소할 수 있는 권리를 인정한다는 것입니다.본 판결의 내용은 상당히 파장이 있을 수가 있는 것이 1+1에 대한 합의가 형성되는 시기와 관리처분계획 수립 시기 간에는 상당한 시간 차가 있기 때문입니다.일반적으로 추가주택을 제공하는 권리가 논의되고 협의가 되는 시기는 조합이 설립될 즈음입니다. 개략적인 설계가 나와 있으며, 정비사업을 추진하는 공식적인 주체로서 조합원들의 배분하는 권리가 논의되고 공식화되는 시기입니다. 관리처분계획 수립 시점은 이로부터 통합심의를 진행하고, 사업시행계획을 승인받은 후에 감정평가와 조합원 분양 등을 거쳐야 비로소 가능해집니다.즉, 조합원 1+1 분양 취소의 시점은 '이미 조합원들이 감정평가 후 권리가액 등을 고려하여 배정받을 평형을 신청한 이후에도 유효하다'라는 것이 금번 판결의 취지입니다.1+1을 신청하는 조합원들은 대부분 최소 40평형대의 대형평형을 신청할 수 있거나, 그에 상응하는 권리가액이 상당히 높은 대지분자들입니다. 지분이 많은 사람들에게 1채만 주기에는 이들이 손실이 크다고 판단되기에 예외적으로 인정하는 권리입니다. 그러한 권리를 단순히 사업성의 논리로 약속한 시점에서 한참 뒤에 파기하는 것이 인정된다면 북아현2구역은 말할 것도 없으며 이미 사업이 진행되고 있는 재개발 조합들에서도 유사한 분쟁사례가 생길 가능성이 농후합니다. 금번 소송을 제기한 조합원들이 상고를 진행할지에 대한 결론은 아직 나지 않은 상태입니다. 그럼에도 통상적으로 대법원은 법리의 적합성 여부만 따지는 것을 미루어 보았을 때 2심의 결론이 극적으로 변할 가능성이 높지 않으며, 이미 조합의 신뢰성은 바닥으로 추락한 상태입니다.서대문구청 또한 본 소송의 결과와는 별개로 조합과의 관계가 파탄 지경에 이르렀으며 일각에서는 최근 대대적인 실태조사가 진행되었던 3구역처럼 2구역 역시 비슷한 전철을 밟을 것으로 우려하고 있습니다.도시정비법에서 가장 중요시 여기는 원칙 중 하나는 '공정한 권리의 배분'입니다. 이는 관리처분계획을 수립하는데에 있어 가장 중시되어야 하는 원칙이며 그 원칙은 소지분자에게도, 대지분자에게도 적용되며 어느 누구하나 예외될 수 없습니다.그러나 금번 북아현2구역 조합의 태도는 이러한 원칙을 심하게 위배한 행위로 사료될 수 있으며 송사에서의 승소가 결코 그들의 행위에 정당성을 부여하는 것은 아니라 생각합니다. 송사의 결과와는 별개로 조합이 각성하며 본 사안을 가볍게 여기지 않고 원활한 협의로 이들의 지위를 다시 복권시킬 수 있기를 진심으로 바랍니다.
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우리 동의 없이도 시행자 지정이 가능하다고? 노특법 제19조 2항의 논란
정비사업에 있어서 가장 중요한 과정 중 하나는 추진주체를 설립하는 일입니다. 우리나라에서 도정법의 공식적인 추진주체로 인정받고 권리와 의무를 규정받는 주체는 크게 '조합설립을 위한 추진위원회', '조합 또는 사업시행자(신탁사, LH 등)가 있습니다. 그런데 이 사업시행자를 지정하는 과정에 있어서 중대한 하자가 있다는 논란이 발생하고 있습니다.문제의 조항은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 '노특법') 제 19조 2항의 내용입니다. ② 지정권자는 제1항에도 불구하고 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 다음 각 호의 자를 단독 또는 공동으로 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 본다.해당 조항에 따르면 사업시행자 지정을 위해서는 '토지등소유자의 과반수 동의'를 획득하였을 때 가능하다는 내용입니다. 도시정비법의 경우 조합을 구성하기 위하여 전체 소유주 중 일정 비율 이상의 동의뿐만 아니라, '토지면적 일정 이상', '동별 일정 이상', '시설별 일정 이상' 등 부가조건들이 붙어 있어 특정동, 주체, 평형 등이 소외되지 않도록 보완을 하고 있습니다.그렇지만 노특법의 경우 해당 단서조항이 전혀 달려있지 않습니다. 즉, 상가라던지 특정 시설이나 특정 평형, 혹은 특정 동의 동의가 없더라도 '전체 소유주 중 과반수 동의'만 확보한다면 이론적으로 조합 설립이 가능하게 됩니다. 노특법에서 해당 조항의 부재가 큰 문제가 되는 것은, 노특법에 근간하여 정비사업을 추진하는 대부분의 사업장들이 '여러 단지가 통합하여 재건축을 진행하거나', '상가 등의 부대복리시설이 구역 내 포함'되어 있기 때문입니다. 가령 1~4단지가 통합재건축을 추진하고 있는데, 4단지에 불리한 정비계획안이 제시되어 4단지 소유주들이 반대하더라도, 전체 소유주 대비 과반수만 확보된다면 사업시행자가 지정 가능합니다. 이는 상가에 관하여서도 마찬가지로 현재 한 사업장의 경우 상가 소유주들의 의견이 단 한번도 수렴되지 않은채 계획안이 강행되어 관련하여 갈등이 발생한 바 있습니다. 노특법은 1기 신도시를 필두로 노후화된 대규모 시가지 및 택지지구의 정비사업을 촉진하기 위한 취지로 만들어진 특별법입니다. 그러나 빠른 사업 진행이 '특정 소유주'들의 이해관계를 심각하게 침해하면서 강행될 경우 절차상의 심각한 하자이며, 본래 취지였던 빠른 사업 진행이 갈등 발생으로 무산될 우려를 낳고 있습니다.실제 진행되어야 알 수 있겠지만, 해당 조항과 관련하여 보완되어야할 점들이 조속히 조치되어 원활한 사업진행에 기여할 수 있기를 기원합니다.
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