우리 동의 없이도 시행자 지정이 가능하다고? 노특법 제19조 2항의 논란

정비사업에 있어서 가장 중요한 과정 중 하나는 추진주체를 설립하는 일입니다. 우리나라에서 도정법의 공식적인 추진주체로 인정받고 권리와 의무를 규정받는 주체는 크게 '조합설립을 위한 추진위원회', '조합 또는 사업시행자(신탁사, LH 등)가 있습니다. 그런데 이 사업시행자를 지정하는 과정에 있어서 중대한 하자가 있다는 논란이 발생하고 있습니다.

문제의 조항은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 '노특법') 제 19조 2항의 내용입니다.

② 지정권자는 제1항에도 불구하고 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 다음 각 호의 자를 단독 또는 공동으로 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 본다.

해당 조항에 따르면 사업시행자 지정을 위해서는 '토지등소유자의 과반수 동의'를 획득하였을 때 가능하다는 내용입니다.

도시정비법의 경우 조합을 구성하기 위하여 전체 소유주 중 일정 비율 이상의 동의뿐만 아니라, '토지면적 일정 이상', '동별 일정 이상', '시설별 일정 이상' 등 부가조건들이 붙어 있어 특정동, 주체, 평형 등이 소외되지 않도록 보완을 하고 있습니다.

그렇지만 노특법의 경우 해당 단서조항이 전혀 달려있지 않습니다. 즉, 상가라던지 특정 시설이나 특정 평형, 혹은 특정 동의 동의가 없더라도 '전체 소유주 중 과반수 동의'만 확보한다면 이론적으로 조합 설립이 가능하게 됩니다.

노특법에서 해당 조항의 부재가 큰 문제가 되는 것은, 노특법에 근간하여 정비사업을 추진하는 대부분의 사업장들이 '여러 단지가 통합하여 재건축을 진행하거나', '상가 등의 부대복리시설이 구역 내 포함'되어 있기 때문입니다. 가령 1~4단지가 통합재건축을 추진하고 있는데, 4단지에 불리한 정비계획안이 제시되어 4단지 소유주들이 반대하더라도, 전체 소유주 대비 과반수만 확보된다면 사업시행자가 지정 가능합니다.

이는 상가에 관하여서도 마찬가지로 현재 한 사업장의 경우 상가 소유주들의 의견이 단 한번도 수렴되지 않은채 계획안이 강행되어 관련하여 갈등이 발생한 바 있습니다.

노특법은 1기 신도시를 필두로 노후화된 대규모 시가지 및 택지지구의 정비사업을 촉진하기 위한 취지로 만들어진 특별법입니다. 그러나 빠른 사업 진행이 '특정 소유주'들의 이해관계를 심각하게 침해하면서 강행될 경우 절차상의 심각한 하자이며, 본래 취지였던 빠른 사업 진행이 갈등 발생으로 무산될 우려를 낳고 있습니다.

실제 진행되어야 알 수 있겠지만, 해당 조항과 관련하여 보완되어야할 점들이 조속히 조치되어 원활한 사업진행에 기여할 수 있기를 기원합니다.