투기과열지구에서 상가 조합원의 지위 양도는 어떻게 적용되는 것일까?

서울 전역에 투기과열지구가 지정됨에 따라 정비사업에서 가장 큰 변화는 조합원 지위양도 제한입니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제39조 2항에서는

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 라고 규정하고 있습니다.

단, 조합원 지위 양도,양수 가능한 단서를 몇가지 집어넣었는데요.

1. 세대원 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우

6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

이 중 4.의 경우 5년 거주 및 10년 보유 경우에 해당되며, 7.의 경우 조합설립 후 3년 이내 사업시행미인가, 사업시행인가 후 3년 이내 관리처분미인가, 관리처분 후 3년 이내 미착공, 착공 후 3년 이내 미준공 시 다음 단계이전 일시적 허용 경우가 해당됩니다.

주택의 경우 보유와 거주를 모두 할 수 있다는 점에서 4. 와 7. 예외 사항 모두에 해당될 수 있습니다. 그렇지만 거주가 불가능한 상가의 경우 조합원 지위 양도양수가 어떻게 될까요?

현행법상으로 투기과열지구 내에서 양도양수는 주택만이 아닌, '건축물 및 토지'로 규정되어 있어 상가 또한 이 대상에 포함되게 됩니다. 그러나 상가는 거주가 불가하기에 4. 예외 조항은 원칙적으로 적용이 불가합니다.

그렇기에 상가가 가능한 유일한 옵션은 7. 3년 이내 미진행 시 일시적 허용만이 가능해집니다.

그렇기에 상가의 투자 관련하여서는 주택보다 투자금 등은 적지만, 현재 '신반포 2차 소송' 등 부여받는 건축물의 불확실성과 조합원 지위 양도 측면 등에서 오히려 더 제한이 클 수 있음을 인지하고 투자를 진행해주셔야겠습니다.