한때 소규모 철공소들이 즐비하였고, 지금은 그 공업지의 감성이 아기자기한 카페와 힙한 음식점 등지로 바뀐 문래동에 숨겨진 강자가 있습니다.

바로 도시환경정비사업 방식으로 진행중인 문래동 4가 재개발구역입니다.

신도림, 양평동 등 준공업지들이 여타 그렇듯 소규모 공장과 주택이 혼재되어 개발방식도 주택만이 아닌 대규모 지식산업센터와 공동주택이 같이 건립되는 것으로 정비계획이 잡혀있습니다.

문래동4가 재개발의 경우 생업을 유지하는 '공장' 소유주들과, 주거하는 '주택' 소유주들 간의 이해관계와 성격이 다르다보니 조합설립 과정까지는 순탄치 않았는데요.

2012년 정비구역으로 지정받은 후 22년 조합설립을 시도하였지만 일대 공장주들과 분쟁이 생기며 1년 가량 표류한 끝에 23년 4월 마침내 조합 설립 인가를 받게 됩니다.

그러나 그 사이 사업 환경이 바뀌며 대규모 지식산업센터의 필요성에 대한 의문이 생기게 되었습니다.

특히 인근 지식산업센터와 공동주택을 같이 건립하는 양평동 12구역의 경우 공동주택 '영등포 자이 디그니티'는 84 12억이라는 분양가에도 완판된 반면 같은 구역 내 건립되는 지식산업센터의 경우 분양률이 저조하였는데요. 이는 약 1,000실의 지식산업센터 건립이 예정되어 있는 문래동4가 조합에게 정비계획 변경의 필요성을 제기하게 됩니다.

때마침 서울시는 올해 3월 개정된 조례에서 준공업지역의 공동주택 건립시 상한용적률을 기존 250%에서 400%로 변경하게 됩니다. 이는 국토계획법 상 법적상한용적률과 동일하게 되는 것인데요, 이렇게 된다면 기존 법적상한용적률 - 조례상한용적률의 50%만큼의 면적을 임대주택으로 의무공급하게 되는 부분이 면제됩니다.

해당 부분은 사업성에서 매우 중요한 변화입니다. 조례상한용적률을 초과하는 경우 공급하게 되는 임대주택의 경우, 토지가격은 기부채납(0원;;)하게 되며 건축비는 표준건축비의 80% 가격으로 산정되는데, 이 가격이 평당 500만원 중반 수준입니다. 작년 서울시 재개발, 재건축의 평균 공사비가 평당 800대였으니 공사비도 못챙기는 수준으로 임대주택을 기부채납해야 했던 겁니다. 그러나 조례의 상한선이 변경되며 초과 임대주택을 공급하지 않게 되었습니다. 설사 임대주택을 요구받게 되더라도 해당 주택의 토지가는 감정평가가격으로 정해지고 공사비는 기본형건축비(평당 약 670만원)으로 정해지니, 보다 합리적인 가격으로 공급하며 사업성이 개선되게 됩니다.

문래동 4가 조합은 이러한 분위기와 제도적 개선에 힘입어 정비계획 변경을 추진하고 있습니다. 기존 연면적 47,000평으로 예정되어 있는 지식산업센터의 면적을 1/2으로 줄이고, 줄어든 연면적만큼 공동주택으로 전환시켜 기존 약 1,200세대의 공동주택을 2,400세대로 늘리는 것이 골자입니다. 이렇게 된다면 지식산업센터의 미분양리스크를 획기적으로 줄이는 동시에 평당 4,000이상이 예상되는 공동주택 분양을 2배 이상으로 늘림으로 사업성과 자산가치 상승의 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것입니다.

해당 정비계획 변경을 위해서는 5월 말 예정되어 있는 조합총회에서 안건 상정 후 통과를 거쳐야하는데요, 워낙 많은 부분의 변경이 예정되어 있고 중대한 사안으로 변경까지의 실질 시간은 다소 소요되겠지만 그만한 사업성과 미래를 보장하는만큼 순조로운 통과와 후속 조치들이 이루어지기를 기원하겠습니다.