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전운이 감도는 북아현3, 해임총회를 위한 출사표를 다시 던지다
북아현 3구역에서 연내 해임총회를 개최하기 위한 발의서를 징구하기 시작하였습니다. 2024년 6월 시도한 해임총회 발의 이후 무려 17개월 만의 시도입니다. 앞서 북아현 3구역은 여러차례 현 집행부를 해임하기 위한 총회 개최 시도를 하였습니다. 가장 최근이었던 24년 6월 해임총회에서는 서면 포함 참석자 과반수 이상 동의를 이끌어내며 해임이 성공하는듯 하였습니다.그러나 당시 조합 측에서 낸 해임총회 무효 가처분소송에서 재판부는 조합 측의 손을 들어주었습니다. 사유는 해임 측이 제공한 '총회 참석 수당'의 과도함이었습니다. 당시 해임총회 참석자에게 무려 25만원에 달하는 참석비를 지급한 것이 과도하다는 것이었습니다. 조합임원 선임총회 등 해임 총회에 대응되는 총회의 경우 공정성 등을 이유로 총회 참석비를 지급하지 않거나 소량으로 지급하는데, 해임총회는 최대한 많은 사람들이 참여하고 찬성을 행사하려는 목적으로 과도한 참석비를 지급하였기에 인정할 수 없다는 판결이 내려졌습니다. 이로 인하여 북아현 3구역의 기존 집행부 채제는 유지되었습니다.그러나 2025년 서대문구청의 대대적인 감사와 지적사항을 담은 일련의 설명회가 개최되며 다시끔 분위기가 조성되었습니다. 구청 측은 설명회를 통하여 '과도한 용역비 편성', '적법하지 않은 의결을 통한 계약 진행', '근거가 불명확한 집행' 등을 지적하며 조합의 운영이 방만하게 되었으며, 비리까지 의심되는 게약들이 발생했다고 하며 고발 등의 후속조치를 예고하였습니다. 이에 조합이 문제가 있다는 사실을 행정청이 공식적으로 인정하게 되었다며 해임 분위기가 다시 형성되었고 금번 해임총회 발의로까지 이어지게 되었습니다.한편 금번 해임총회는 전자적인 방법으로 발의서 징구가 이루어지고 있습니다. 해임총회 발의서의 전자적 징구에 관한 사항은 일전에도 한 사업장에서 시도된 바 있었습니다. 그러나 당시 조합 측에서 전자적 징구의 정당성에 대하여 가처분소송을 제기하였고 법원이 이를 인용하여 해임 총회가 무산된 바 있었습니다.이에 금번 총회때 전자적 방식의 발의와 전자투표가 유효할지, 해임이 성원 및 가결될 수 있을지 관계자들이 전부 촉각을 세우고 있는 것으로 알려졌습니다.북아현 3구역은 강북 최대 재개발 사업장이자, 약 5,000여세대가 신축될 예정으로 그 입지와 규모에서 의심할 여지가 없지만, 20년 째 내부적인 사정으로 답보상황에 머물러 있습니다. 이에 금번 해임총회가 전환의 분수령이 될지, 비슷한 상황이 반복되어 오히려 더 난관에 빠질지 중대한 기로에 서있다고 평가할 수 있겠습니다.북아현 3구역 상황의 해결과 정상화가 조속한 시일에 이루어질 수 있기를 기원합니다.
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우리 동의 없이도 시행자 지정이 가능하다고? 노특법 제19조 2항의 논란
정비사업에 있어서 가장 중요한 과정 중 하나는 추진주체를 설립하는 일입니다. 우리나라에서 도정법의 공식적인 추진주체로 인정받고 권리와 의무를 규정받는 주체는 크게 '조합설립을 위한 추진위원회', '조합 또는 사업시행자(신탁사, LH 등)가 있습니다. 그런데 이 사업시행자를 지정하는 과정에 있어서 중대한 하자가 있다는 논란이 발생하고 있습니다.문제의 조항은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 '노특법') 제 19조 2항의 내용입니다. ② 지정권자는 제1항에도 불구하고 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 다음 각 호의 자를 단독 또는 공동으로 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 본다.해당 조항에 따르면 사업시행자 지정을 위해서는 '토지등소유자의 과반수 동의'를 획득하였을 때 가능하다는 내용입니다. 도시정비법의 경우 조합을 구성하기 위하여 전체 소유주 중 일정 비율 이상의 동의뿐만 아니라, '토지면적 일정 이상', '동별 일정 이상', '시설별 일정 이상' 등 부가조건들이 붙어 있어 특정동, 주체, 평형 등이 소외되지 않도록 보완을 하고 있습니다.그렇지만 노특법의 경우 해당 단서조항이 전혀 달려있지 않습니다. 즉, 상가라던지 특정 시설이나 특정 평형, 혹은 특정 동의 동의가 없더라도 '전체 소유주 중 과반수 동의'만 확보한다면 이론적으로 조합 설립이 가능하게 됩니다. 노특법에서 해당 조항의 부재가 큰 문제가 되는 것은, 노특법에 근간하여 정비사업을 추진하는 대부분의 사업장들이 '여러 단지가 통합하여 재건축을 진행하거나', '상가 등의 부대복리시설이 구역 내 포함'되어 있기 때문입니다. 가령 1~4단지가 통합재건축을 추진하고 있는데, 4단지에 불리한 정비계획안이 제시되어 4단지 소유주들이 반대하더라도, 전체 소유주 대비 과반수만 확보된다면 사업시행자가 지정 가능합니다. 이는 상가에 관하여서도 마찬가지로 현재 한 사업장의 경우 상가 소유주들의 의견이 단 한번도 수렴되지 않은채 계획안이 강행되어 관련하여 갈등이 발생한 바 있습니다. 노특법은 1기 신도시를 필두로 노후화된 대규모 시가지 및 택지지구의 정비사업을 촉진하기 위한 취지로 만들어진 특별법입니다. 그러나 빠른 사업 진행이 '특정 소유주'들의 이해관계를 심각하게 침해하면서 강행될 경우 절차상의 심각한 하자이며, 본래 취지였던 빠른 사업 진행이 갈등 발생으로 무산될 우려를 낳고 있습니다.실제 진행되어야 알 수 있겠지만, 해당 조항과 관련하여 보완되어야할 점들이 조속히 조치되어 원활한 사업진행에 기여할 수 있기를 기원합니다.
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운명의 광천동 재개발, 디에이치 루체도르의 향방은?
지방광역시 중에 가장 미분양이 심한 곳을 꼽자면 대구광역시입니다. 대구광역시는 2025년 9월 기준 약 3,669가구가 미분양 상태로, 수년째 미분양으로 인한 원활한 정비사업이 이루어지지 않고 있습니다.그러나 분양대기 중인 단지까지로 범위를 넓혀보면 얘기가 달라집니다. 광주광역시에서는 무려 4,100여세대의 대단지로 탈바뀜할 신가동 재개발구역이 철거까지 마친 상태로 있지만 3년째 표류중입니다. 기존 시공단이었던 빛고을드림사업단(DL, 롯데, GS, SK, BS한양)과 일반분양가 책정에 대한 이견이 좁혀지지 않아 결국 잠정타절 상태이기 때문입니다. 일찍이 대체 시공사를 구해보고자 하였음에도 미분양 및 사업성저하를 우려로 나타나는 시공사가 없어 진행이 되지 못하고 있습니다.<광천동 일대를 재개발하는 디에이치 루체도르, 무려 5,000세대의 대단지로 탈바꿈한다>그러던 신가에 이어 광주광역시에서는 또 다른 대형사업장이 표류위기에 놓였습니다. 광산구 광천동 일대를 재개발하여 무려 5,000세대의 대단지로 탈바꿈할 예정인 광천동 재개발구역 입니다. 광천동은 당초 프리미엄사업단(DL, 롯데, 현대산업개발, 금호건설)과 시공계약을 맺었지만 프리미엄 브랜드 적용여부 및 본계약 협상에서 이견을 보여 이들을 해지하고, 2022년 디에이치 브랜드를 제시한 현대건설을 시공사로 선정하게 됩니다. 이 과정에서 수백억의 위약금이 발생하였지만 당시 광주광역시의 분양분위기가 상당히 좋았고, 단일시공사의 프리미엄 브랜드를 가지게 된 조합원들은 만족하였습니다.그러나 2022년부터 광주광역시 일대 부동산 경기가 급냉각하며 상황은 반전되었습니다. 국민평형(전용 84m2 기준) 8억대에 분양했던 '롯데 중앙공원 시그니처 캐슬'은 분양물량 중 50% 이상이 미분양으로 남았으며 인근 상무 센트럴 자이, 힐스테이트 중앙공원, 위파크 중앙공원 등 이후 분양단지들도 줄줄이 미분양이 발생하였습니다. 광천동은 23년부터 이주를 시작하였으나 분양시장 분위기가 어둡다는 것은 이미 떨어진 프리미엄부터 알고 있었습니다. 한 때 4억까지 올랐던 프리미엄은 이주를 시작할 즈음 2억까지 떨어져 있었고, 최근에는 1억 중반에도 매물이 출회하고 있습니다. <광천동의 최고 층수 및 세대배치 등을 변경한 촉진계획변경, 오히려 사업성에 독이 되다.>23년 이주 이후 광천동 재개발조합은 단지의 고급화 및 랜드마크화를 위하여 촉진계획변경 및 특별건축구역 지정을 추진합니다. 이를 통하여 최고 33층이었던 단지가 45층으로, 대형평형분의 추가 확보 등이 이루어졌지만 이 과정에서 시민아파트 존치 등 일부 필지를 추가로 기부채납하고 관련된 비용이 수백억 가량 추가적으로 발생하며 사업성 저하로 이어졌습니다.결정적으로 철거를 앞둔 2025년, 공사비 증액과 일반분양가를 둘러싸고 조합과 현대건설은 평행선을 달리고 있습니다. 조합에게 현대건설이 제시한 공사비는 평당 805만원, 일반분양가는 약 2400만원으로 조합 측 요구인 공사비 726만원, 일반분양가 2850만원과 다소 괴리가 있습니다.앞서 광주 신가동의 경우 시공사 측은 2160만원을 제시하였고, 조합은 2450만원을 요구하였는데 이후 오히려 시공사 측에서 1950만원을 역제시하며 관계가 파탄난 바 있습니다.일각에서는 분양가 문제로 파탄이 나버린 신가동의 전철을 광천동이 밟지 않게 될까 우려하는 목소리입니다. 최근 조합은 관련하여 설명회를 열고, 현대의 요구를 수용하는 안 / 조합의 요구를 관철하는 안 / 현대와 결별하고 새로운 시공사를 찾는 안 등 총 3개의 대안을 제시한 바 있습니다. 일부 조합원들은 조합이 현대와의 결별을 추진하고 있다며 반발하는 가운데 최근 조합은 현대의 일방적인 요구에 항의하는 시위를 계획하고 있는 것으로 알려져 그 향방이 주목받고 있습니다.어려운 부동산 경기 속에 고물가로 인한 높은 공사비와 사업비를 감당해야하는 사업장들의 고충이 이만저만이 아닙니다. 최근 다시 반등하고 있는 서울과 수도권 부동산시장의 온기가 광주까지도 전해져, 다시끔 사업을 진행할 수 있는 원동력을 받을 수 있기를 기원합니다.
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