강남 3구+마용성 시장 현황 직접 발로 뛰어 확인한 내용 공유합니다.

• 잠실 31.7억, 반포 54.7억, 압구정 50억 신고가 행진 중

• 강남3구 + 마용성 전고점 10% 돌파 (현장에선 15%까지 본 케이스도 있음)

• 매물 품귀현상에 집도 안보고 계약하는 '묻지마 매수' 현장 목격

• 4월 토허제 재지정 가능성 高 (정부에서 현장 점검 시작함)

• 지금이 인생 마지막 진입 타이밍일수도...but 과열장에서 묻지마 매수는 위험

불장 실화? 신고가 폭격 현장

이런 광기는 일 시작한 이후로 처음입니다. 2~3주 전부터 강남 쪽 발품 팔았는데 일부 단지는 호가가 하루만에 1억씩 뛰는 현장을 목격했습니다.

"매물 올라오자마자 30분 만에 계약했어요. 집은 본 적도 없습니다."(강남구 A공인중개사 친구 전언)

실제 거래 몇 개 알려드릴게요. 공식 실거래가는 못 믿으셔도 됩니다. 이미 신고 늦추고 있거든요. 제가 직접 확인한 거래들입니다.

• 서초구 반포동 아크로리버파크 : 전용 84㎡(6층) → 54.7억 (2/13)
  작년 말 최고가 47억에서 벌써 +7.7억 폭등!!! 호가는 60억까지 가고 있음

• 강남구 압구정 현대 : 전용 84㎡ → 50억 (2/24)
  5년 전보다 무려 20억 상승... 강남 판세 이끄는 핵심 단지

• 송파구 잠실주공5 : 전용 76㎡(11층) → 31.77억 (2/27)
  그냥 단지인데 30억 넘었습니다. 이제 강남 3구에서 20억대 매물은 레어템

참고로 잠실주공5단지 위 거래자분도 실제 바닥면 보지도 않고 계약하셨답니다. 요즘 실사는 사치입니다.

강남에서 마용성으로... 불길 확산 중

강남발 불장은 이제 마용성으로 번지고 있습니다. 제 지인들이 운영하는 중개소 톡방에서 실시간으로 정보 공유 중인데, 성수동 일부 단지는 2주 만에 3억 올랐다는 제보도 있습니다.

현재 전용 84㎡ 평균가

• 서초구: 31.4억

• 강남구: 27억

• 송파구: 20.28억

• 용산구: 19.14억

• 성동구: 16.11억

• 마포구: 15.83억

특이한 점은 과천시장도 강남급으로 뜨겁습니다. 올해 과천 상승률 1.9%면 강남(2.01%), 서초(1.81%)와 거의 같은 수준입니다. 과천 래미안 전용 84㎡은 이미 20억 돌파했습니다.

왜 이렇게 미친듯이 오르는지?

제가 보는 이번 상승장 배경 3가지입니다

1) 토허제 해제 → 심리적 폭발

진짜 이건 강남 투자자들 3년간 발목 묶인 상태였어요. 이거 해제되자마자 기다렸던 투자자금 한꺼번에 몰렸습니다. 제가 아는 건물주 몇 분은 "드디어 살 수 있다"며 현금 10억씩 빼놓고 물건 기다리고 계셨어요.

2) 금융권 대출 완화 + 금리 인하 기대감

모 시중은행 여신팀장님 말로는 "2월 들어 담보대출 문의가 30% 이상 늘었다"고 합니다. LTV 규제 완화되고, 기준금리 인하 가능성까지 나오니까 갭투자자들 주머니에 손 넣기 시작했습니다.

3) 엄청난 공급 부족

서울에 공급 부족은 만성적이지만, 올해 분양물량은 더 최악입니다. 올해 서울 분양물량은 2만 가구 수준으로, 평년(3만~3.5만)보다 30% 이상 적습니다. 강남권은 더 심각하고요.

제가 아는 분양팀장님 말씀으론 "서울 강남권은 향후 2~3년간 유의미한 신규 물량이 없다"고 합니다. 희소성은 더 커지는데 수요는 폭발하니...

투자 전쟁터에 뛰어들기 전, 반드시 알아야 할 것들

솔직히 말씀드리자면 지금 물건 진입은 솔직히 위험합니다. 이미 무릎 위까지 오른 상태에서 뛰어드시는 거라...

1. 정부 개입 가능성 매우 높음
국토부, 서울시 다 움직이고 있습니다. 토허제 재지정은 거의 확실시됩니다. 제 서울시청 지인에 따르면 "4월 재심사에서 강남 일부 지역 재지정은 확정적" 분위기라고 합니다.

2. 역대급 고점 매수 리스크
지금은 2018년 고점 대비 평균 10% 이상 높은 상태입니다. 고점에서 5년 더 버틸 자금력과 멘탈 있으신지 자문하세요.

3. '묻지마 매수'는 자살행위
직접 확인도 안하고 사는 건 투자가 아니라 도박입니다. 제가 2018년에 그렇게 사서 5년 동안 청약통장 돌려막기로 버틴 경험 있어요...

그래도 들어가실 분들 위해 현장에서 얻은 노하우 공유합니다.

1. 현금 비중 50% 이상 가능한지?
   → 규제 오면 대출 막힙니다. 현금으로 버틸 수 있어야 함

2. 5년 이상 무조건 보유 가능한지?
   → 단기 시세차익은 이제 리스크가 너무 큼

3. 집 실물 꼭 확인하세요
   → 지금 시장은 집에 문제 있어도 매물 나가면 바로 팔림. 나중에 후회함

4. 주변 시세보다 3% 이상 비싸면 차라리 다음 기회를
   → 지금 급매물은 다 소진된 상태. 호가 따라 무리하게 매수 말 것

5. 토허제 재지정 리스크 반영한 계약서 작성
   → 특약으로 계약 무효화 조건 넣을 것 (제 변호사 형에게 자문 받은 내용)

"강남은 역시 강남"인 이유는 있습니다 솔직히 말씀드리면, 강남 부동산은 단기적으로는 오르락내리락해도 장기적으로는 계속 상승합니다. "올라도 강남, 떨어져도 강남"이란 말이 있습니다. 제 생각에는 지금 당장 뛰어들기보다는 하반기 정부 규제 나오고 조정장 올 때 차분히 준비하시는 게 현명할 것 같습니다.

다만 마용성, 특히 성수동은 서울숲-아크로 효과로 앞으로도 상승 여력 있다고 봅니다. 제가 실제로 타켓팅하고 있는 지역이기도 하고요.