개포4단지 윤석양 조합장, 대치 미도에서 올바른 조합의 길을 강연하다

예비추진위원장 선거를 앞둔 대치 미도 아파트에서 성공적인 재건축을 위한 초청 특강을 진행하였습니다.

대치 미도 재건축협의회(이하 미재협)에서는 개포주공 4단지를 재건축한 개포자이 프레지던스의 현 조합장 윤석양 조합장을 초청하여 특강을 진행하였는데요. 약 55분 간 진행된 강연에서 윤 조합장은 재건축이 성공적으로 진행되기 위하여 어떠한 요소들이 중요한지를 강조하였습니다. 다음은 강연 중 그의 주요 발언들을 발췌, 정리한 내용입니다.

1. 저는 아름다운 재건축을 하자는 게 아니다. 망하지 않는 법을 나누자는 것이다.

- 재건축은 예측하지 못하는 사건 사고가 언제 터질지 모르기에 대비하고 잘 대응해야 한다.

2. (재건축이 왜 어려운가?)

1. 방대하고 복잡하기 때문에

2. 민주적인 절차 속에 "큰 돈이 걸려 있으나 전문성이 없는 사람들에게 결정권이 있는" 기형적 형태

3. 재건축은 '이해관계의 충돌이 발생하는' 정치싸움이기 때문에

3. 조합원, 이사회, 대의원회, 총회는 분업관계이다. 각자 자기 역할을 제대로 해야한다.

- 법으로 정해진 조합장의 권한은 크지 않으나 재건축은 조합장이 하자는대로 굴러가기 떄문

- 대의원회와 총회가 자기 권한을 제대로 안 챙기고 조합장에게 위임하면 문제 후 책임을 묻기 어렵다

4. 계약시에 시공사만을 너무 믿지 말고 조합원이 하나로 뭉쳐야 한다.

- 구청이 할 수 있는 것은 아주 제한적이다, 위법만 아니면 나서지 않는다

- 재건축은 민간 자율이 기본이다, 총회에서 통과하면 끝이기에 여러분이 스스로 해야 한다.

- 계약서가 우선이기에 입찰 시 시공사의 약속이 다 계약서에 담길 수 있도록 해야 한다.

5. 재건축은 사업이다, 조합장은 사업까지 해야 한다.

- 봉사자를 구하면 안됀다, 봉사는 착한 사람이 하고 사업은 똑똑한 사람이 한다

- 사업과 경영자 마인드를 가진 사람을 조합장으로 뽑고 전문업체, 전문가, 조합원과 팀을 짜야한다

6-1. 조합원은 재건축에 대해서 첫째, 절차에 대해 알아야 한다.

- 각 단계에서 무엇을 하는건지, 뭘 챙겨야하는건지, 어느정도의 시간이 필요한지 알아야 한다

- 사고를 방지하고 기다리는 스트레스에서 벗어날 수 있다

6-2. 조합원은 재건축에 대해서 둘째, 기술적 사항에 대하여 알아야 한다.

- 설계도면, 시공사계약서, 인테리어, 조경, 커뮤니티, 외관, 공사비검증, 시공관리

- 눈에 안보이는 것(환기, 소음, 진동), 공사 중간 시야에서 사라지는 것(철근, 방수, 방열, 배관, 조경)

- 건축은 복잡하고 다 챙길 수 없지만 조합이 중심이 되어 해야한다.

- 시공관리는 전문 영역이나 조합장과 이사들이 제대로 챙기고 있는지 조합원들이 살펴야 한다

6-3. 조합원은 재건축에 대해서 셋째, 조합이 얼마나 막장인지 알아야한다

- 조합장이 조합을 깜깜이로 운영하는 경우(제왕적 조합장, 조합 실세의 존재)

- 조합을 어렵게 만드는 4가지 존재(무관심파, 비대위, 무임승차자, 이간질 세력)

- 비대위는 아는 척 하는 존재일 뿐이다, 이들의 목표는 사업이 아닌 돈뿐이다

- 재건축에 10인의 의인이 있으면 10%의 사람들을 뭉치게 하지만 10인의 악인이 뭉치면 조합을

완전히 아수라장으로 만든다, 재건축은 의사 결정 구조가 굉장히 취약하다

- 정치가 4류라면 재건축은 5류다. 여러분의 조합이 5류가 되지 않으려면 조합장도 잘하고, 이사,

대의원도 잘해야 하지만 조합원도 잘해야 최소 2류가 될 수 있다

7-1. 개포4단지에서의 경험1: 조합을 투명하게 오픈해야 한다.

- 조합장으로 있던 5년 동안 업무 보고를 150회 이상 진행

- 사업진행에 관한 것부터 인테리어, 조경, 커뮤니티 등에 이르기까지 알리고 설득하는 과정 10회 이상

- 마감재 교체 시 업무 보고를 세세히 작성, 설명하여 입주장 때 교체가 거의 없었음(만족도가 매우 높음)

- 공사비 검증의 구멍 분석, 사례 비교, 대비책 마련 등 철저히 하여 비대위 반발 X

7-2. 개포4단지에서의 경험2: 재건축은 노인과 바다다

- 주변에 상어떼가 드글하다(시공사, 업체, 조합원 등)

- 업체와의 유착 등을 경계해야 한다. 조금 삐끗하면 100억, 200억 금방 손실이다

- 돈도 열심히 먹고 일도 열심히 하는 사람은 없다, 조합장의 가장 중요한 임무는 상어떼를 막아내는 것

조합원은 조합장이 일을 제대로 하는지 잘 봐야한다.

-  조합은 직접 업체나 자재를 지정해서는 안됀다, 스펙만 제시해야 한다

- 전문업체와 전문가를 잘 고용해야 한다, 잘 고용하면 쓴 돈의 몇 배 몇십 배로 돌아오지만 가짜를 잘

가려내야한다

7-3. 개포4단지에서의 경험3: 조합의 가장 무서운 상대는 시공사이다

- 조합은 아마추어의 오합지졸이지만 시공사는 프로다

- 조합은 시공사에 대하여 이중적인 감정이 있다

1)시공사가 을이라는 우월적 감정: 허위의식을 타파해야 한다

2)조합은 건축에 문외한이지만 시공사는 전문가라는 피해의식: 싸워야 할때는 싸워야하나 심사숙고

- 시공사와 싸우기 위해서는 확실한 명분과 명백한 책임을 지울 수 있게 준비해야함

: 모델하우스 문제와 공사비 검증 자료 미제공 -> 중도금 미지급으로 대응

- 시공사와 협상할 때 가장 중요한 것은 몫을 잘 나누는 것: 50을 60으로 가져올 수는 있으나 80은 X

7-4. 개포4단지에서의 경험4: 개별 업체에게 갑이어도 갑질을 지양해라

- 정당하게 대응해야 계약관계로만 끝나는 것이 아닌 시간도 아끼고 업체에게 도움받을 수 있다

- 갑질을 하고 싶다면 돈이 아닌 일로 해라, 일을 제대로 못하거나 속이면 따지고 화도 내야 한다

윤석양 조합장은 실제 개포주공 4단지가 가장 격동의 시기였던 2020년 5월 조합장으로 취임하여 5년 간 개포주공을 이끈 바 있습니다. 당시 개포주공은 착공이 얼마 지나지 않아 조합 내부가 내홍에 휩싸인 상태로서, 비대위 대두, 시공사와의 협상, 인허가권자와의 갈등 등이 산적해 있었습니다.

그러나 윤조합장은 강력한 원칙과 기준 아래 조합을 이끌어나갔고, 성공적인 사업을 마무리할 수 있었습니다. 금번 대치 미도에서의 강연은 그의 생생한 경험담을 바탕으로 조합이 망하는 길을 피하는 것을 넘어, 잘 될 수 있는 이정표를 제시하였다고 볼 수 있겠습니다.

귀중한 시간과 경험을 공유해준 윤 조합장의 진심어린 조언에 힘 입어 대치 미도가 다가오는 추진위원장 선거를 성공적으로 마무리 짓고 순항하기를 기원하겠습니다.