운명의 광천동 재개발, 디에이치 루체도르의 향방은?

지방광역시 중에 가장 미분양이 심한 곳을 꼽자면 대구광역시입니다. 대구광역시는 2025년 9월 기준 약 3,669가구가 미분양 상태로, 수년째 미분양으로 인한 원활한 정비사업이 이루어지지 않고 있습니다.

그러나 분양대기 중인 단지까지로 범위를 넓혀보면 얘기가 달라집니다. 광주광역시에서는 무려 4,100여세대의 대단지로 탈바뀜할 신가동 재개발구역이 철거까지 마친 상태로 있지만 3년째 표류중입니다. 기존 시공단이었던 빛고을드림사업단(DL, 롯데, GS, SK, BS한양)과 일반분양가 책정에 대한 이견이 좁혀지지 않아 결국 잠정타절 상태이기 때문입니다. 일찍이 대체 시공사를 구해보고자 하였음에도 미분양 및 사업성저하를 우려로 나타나는 시공사가 없어 진행이 되지 못하고 있습니다.

<광천동 일대를 재개발하는 디에이치 루체도르, 무려 5,000세대의 대단지로 탈바꿈한다>

그러던 신가에 이어 광주광역시에서는 또 다른 대형사업장이 표류위기에 놓였습니다. 광산구 광천동 일대를 재개발하여 무려 5,000세대의 대단지로 탈바꿈할 예정인 광천동 재개발구역 입니다. 광천동은 당초 프리미엄사업단(DL, 롯데, 현대산업개발, 금호건설)과 시공계약을 맺었지만 프리미엄 브랜드 적용여부 및 본계약 협상에서 이견을 보여 이들을 해지하고, 2022년 디에이치 브랜드를 제시한 현대건설을 시공사로 선정하게 됩니다. 이 과정에서 수백억의 위약금이 발생하였지만 당시 광주광역시의 분양분위기가 상당히 좋았고, 단일시공사의 프리미엄 브랜드를 가지게 된 조합원들은 만족하였습니다.

그러나 2022년부터 광주광역시 일대 부동산 경기가 급냉각하며 상황은 반전되었습니다. 국민평형(전용 84m2 기준) 8억대에 분양했던 '롯데 중앙공원 시그니처 캐슬'은 분양물량 중 50% 이상이 미분양으로 남았으며 인근 상무 센트럴 자이, 힐스테이트 중앙공원, 위파크 중앙공원 등 이후 분양단지들도 줄줄이 미분양이 발생하였습니다.

광천동은 23년부터 이주를 시작하였으나 분양시장 분위기가 어둡다는 것은 이미 떨어진 프리미엄부터 알고 있었습니다. 한 때 4억까지 올랐던 프리미엄은 이주를 시작할 즈음 2억까지 떨어져 있었고, 최근에는 1억 중반에도 매물이 출회하고 있습니다.

<광천동의 최고 층수 및 세대배치 등을 변경한 촉진계획변경, 오히려 사업성에 독이 되다.>

23년 이주 이후 광천동 재개발조합은 단지의 고급화 및 랜드마크화를 위하여 촉진계획변경 및 특별건축구역 지정을 추진합니다. 이를 통하여 최고 33층이었던 단지가 45층으로, 대형평형분의 추가 확보 등이 이루어졌지만 이 과정에서 시민아파트 존치 등 일부 필지를 추가로 기부채납하고 관련된 비용이 수백억 가량 추가적으로 발생하며 사업성 저하로 이어졌습니다.

결정적으로 철거를 앞둔 2025년, 공사비 증액과 일반분양가를 둘러싸고 조합과 현대건설은 평행선을 달리고 있습니다. 조합에게 현대건설이 제시한 공사비는 평당 805만원, 일반분양가는 약 2400만원으로 조합 측 요구인 공사비 726만원, 일반분양가 2850만원과 다소 괴리가 있습니다.

앞서 광주 신가동의 경우 시공사 측은 2160만원을 제시하였고, 조합은 2450만원을 요구하였는데 이후 오히려 시공사 측에서 1950만원을 역제시하며 관계가 파탄난 바 있습니다.

일각에서는 분양가 문제로 파탄이 나버린 신가동의 전철을 광천동이 밟지 않게 될까 우려하는 목소리입니다. 최근 조합은 관련하여 설명회를 열고, 현대의 요구를 수용하는 안 / 조합의 요구를 관철하는 안 / 현대와 결별하고 새로운 시공사를 찾는 안 등 총 3개의 대안을 제시한 바 있습니다.

일부 조합원들은 조합이 현대와의 결별을 추진하고 있다며 반발하는 가운데 최근 조합은 현대의 일방적인 요구에 항의하는 시위를 계획하고 있는 것으로 알려져 그 향방이 주목받고 있습니다.

어려운 부동산 경기 속에 고물가로 인한 높은 공사비와 사업비를 감당해야하는 사업장들의 고충이 이만저만이 아닙니다. 최근 다시 반등하고 있는 서울과 수도권 부동산시장의 온기가 광주까지도 전해져, 다시끔 사업을 진행할 수 있는 원동력을 받을 수 있기를 기원합니다.