9.7 부동산 공급대책, 정비사업에서는 어떨까?

9.7 부동산 공급대책에는 정비사업 관련된 부분들도 여럿이 있는데요. 각 부분의 득과 실에 대해 우리가에서 한번 짚어보고자 합니다.

1. 정책방향에서 나타난 정부의 의지 : 민간 주택 공급 여건 개선 시에도 공공성 강화 원칙 하에 지원

재개발, 재건축 측면에도 공공성을 강화하겠다 의도를 다소 담고 있습니다.

주택공급을 늘리겠다는 자료에서 공공성을 언급한다는 부분은 조속한 사업 진행과 규제완화의 반대급부로 공공주택의 공급을 늘리려는 의도로 해석됩니다.

2. 추진과제 : 정비사업 제도 종합 개편

절차를 통폐합하고 사업성을 개선하겠다는 슬로건을 내세우고 있습니다. 임대주택의 매입가 개선 등 사업성을 개선하는 측면은 긍정적이나 절차의 통폐합은 오히려 사업을 지연시킬 수 있는 우려 또한 공존합니다.

3. 단계별 절차 개편을 통한 정비사업 기간 획기적 단축

1. (절차간소화) 주민공람, 지방의회 의견청취 등 절차 병행 허용(26page)

서울시 기준 동시에 추진하겠다고 밝혔던 내용이지만 실제로 시행은 되고 있지 않아, 실제로 시행될 시 약 1개월 가량 단축기간이 예상됩니다.

2. 초기사업비 지원 확대(26page)

서울시 기준 정비사업 융자지원금 대상에 추진위를 포함시키고 있고, 구역면적에 따라 최대 60억까지 가능하게 하여 큰 차이는 없으나 수도권과 타지자체 또한 서울시의 수준의 수혜를 입을 것으로 기대됩니다.

3. 사업역량 강화(26page)

서울시 기준 추진위, 조합관계자들 대상으로 교육 등을 제공하고 있고 자치구별로 지원기구를 마련한 것을 벤치마킹 한 것으로 해석됩니다.

4. 신속한 사업시행계획 인가 추진, 고밀개발을 통한 도심 내 주택공급 확대

건축, 교육환경, 교통영향 등 통합심의 진행 직후 감정평가 및 분양신청(관리처분인가)와 사업시행인가 신청을 동시에 진행하고

관리처분계획 공람과 감정가액 통지를 동시에 진행함으로 최대 1~2년 가량 소요되는 감정평가 및 관리처분계획 수립 과정을 줄이겠다는 계산입니다.

다만 감정평가를 조기에 시행하여 감정가가 미리 나오는만큼 조속히 사업진행을 하여야 지연에 따른 감정 및 분양가와 관련된 시시비비가 나오지 않을 것으로 보여 '소유주들의 협의 및 단합'이 무엇보다 중요해졌다고 볼 수 있겠습니다.

5. 고밀개발을 통한 도심 내 주택공급 확대

녹지 의무 공급기준을 상향시키고, 국공유지 매입특례 기한을 설정하는 등 조합의 부담을 완화시켜 사업성을 개선하고자 하였습니다.

6. 사업여건 변화를 반영하여 규제를 합리적으로 개선: 임대주택 인수가 상향

기존 재개발만 시행하고 있었던 용적률 완화 임대주택의 인수가를 재건축도 가능하게 되었습니다.

현재 표준건축비에 따르면 임대주택 인수 건축비는 평당 약 390만원에 책정되어 있는데, 개선안대로 기본건축비의 80% 수준이라면 약 540만원까지 상향됨으로 가능해짐으로 전용 84 임대주택 기준 1채당 인수가액이 7천만원 가량 올라갈 것으로 기대됩니다. 이렇게 된다면 수백세대의 임대주택을 기부채납하는 대단지에서는 100억 이상의 매각 수익이 올라감으로 사업성이 상당히 개선될 수 있습니다.

7. 기존 거주민들의 내몰림을 최소화: 세입자 이주지원비를 재건축사업에도 도입

기존 재개발사업에서 시행하던 이주자금 지원 대상을 재건축에도 확대하겠다는 내용으로 재건축 일선 조합에서 혼란이 발생한 부분입니다.

재개발 지역의 주거이전비는 사업시행인가일 기준 3개월 이상 거주한 세입자를 대상으로 지급되는데 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조'에 근거하여 지급됩니다.

기준 금액은 '도시근로자가구 가구원수별 월평균 가계지출비'에 의거하여 지급되게 됩니다.(2025년 3인 기준 약 468만원 4인 기준 약 675만원)

총 4개월 치 금액을 지불해야 하여 3인일 경우 약 1,800만원, 4인 일 경우 약 2,700만원을 지급해야 하여 사업비 부담이 늘어날 수 있다는 우려감이 들었습니다.

그러나 정부는 해당 지원비를 '버팀목전세자금대출' 대상으로 지원하겠다고 밝혀 조합의 사업비에서 지출될 일이 없게 조치하였습니다.

8. 정비사업 운영, 관리체계 강화: 임대주택 공개추첨

관리처분계획인가 전 공개추첨을 의무화하여 기존 조합원들에게 우선적으로 특정층, 뷰 등 우선 배정을 막게 되었습니다. 이른바 '완전한 소셜믹스'의 실현이자 임대와 분양세대와의 차별을 두지 말라는 의도이지만 동시에 위치나 조망 등은 매입가격에 영향을 미치지 못하므로 관련된 논란이 계속 이어질 것으로 보입니다.

종합적인 요약

사업 추진 속도: 사업시행/감정평가/관리처분 통합 등 1년 단위 이상의 진행 기간을 줄일 수 있는 긍정적인 요소들이 많으나 내부 지연 등이 발생했을 때는 오히려 실타래가 복잡해질 수 있는만큼 '내부 구성원들의 협의와 단합'이 무엇보다 중요해짐

사업성: 임대주택 매입가를 개선해준 점은 긍정적이나 세입자 이주비문제가 원활하게 해결되지 않을 경우 조합에 전가될 우려 존재

임대주택 공급: 관리처분 전 먼저 추첨을 하라하는 등 기존 조합원들의 권리 침해 요소가 다분하기에 정확한 상황 분석과 투명한 정보 공개 등을 통하여 내부 갈등이 나지 않도록 관리 필요. 해당 과정까지는 기간이 남은만큼 정책적 변화추이를 계속 지켜보며 주공 소유주들에게 제일 이익이 될 수 있는 방향으로 수립 및 실행 필요