정비계획 변경 공람중인 은마, 문제는 임대와 GTX노선?

2023년 정비구역 지정 이후 조합설립을 거쳐 재추진되온 정비계획 변경이 수정가결 후 공람 단계에 들어섰습니다.

정비계획 변경에서 은마아파트는 크게 3가지의 쾌거를 거두게 되었습니다.

우선 최대층수 49층의 확보입니다. 49층의 층수 계획은 과거 2010년대부터 추진해왔지만, 당시 이른바 35층룰을 추진하였던 박원순 시장의 철칙과 대립되어 무려 157억의 설계비를 소모해가며 국제공모전을 열고 희림건축사사무소를 선정하는 시도까지 진행하였음에도 무산되었습니다.

이번 정비계획 변경에서 은마는 당당히 최대층수 49층을 확보함으로 10년 간 묵었던 한을 씻어내게 되었습니다.

또한 역시 은마의 오랜 숙원이었던 단지 내 관통도로의 폐지입니다. 당초 계획안은 은마 한가운데 폭 20m의 관통도로를 내어 기부채납하는 내용이었습니다. 이 도로 문제는 3년 전 은마의 추진위원장이 바뀌게 되는 단초 중 하나가 되었을 정도로 오랫동안 은마소유주들의 불만사항이자 동시에 서울시에서 절대 양보하지 못하는 사항이었습니다.

비록 관통도로가 공공보행통로로 변경되며 해당 부지에 별도 건축물을 건립할 수는 없지만, '절대 바꿀 수 없을거 같던 기반시설의 변경'이라는 점에서 서울시가 얼마나 유연해졌는지를 체감할 수 있는 부분입니다.

마지막으로, 세대수의 극대화입니다. 기존 4424세대에서 5893세대로의 1400여세대 순증가를 통하여, 강남 한복판 단일 최대 세대 단지로 등극하게 될 예정입니다.

그러나 이에 따른 조합원들의 불만도 적잖습니다. 우선 최대층수 확장과 세대수 증가가 눈에 띄게 늘었지만, 세대수 증가의 다수분이 공공임대와 공공분양분입니다.

은마아파트는 법적상한용적률에 더하여 추가용적률을 더 확보할 수 있는 '역세권 뉴홈'제도의 도입을 통하여 최대 331%의 용적률을 확보하였지만, 이에 대한 반대급부로 추가적인 임대와 공공분양세대를 공급하게 됩니다.

이에 따라 총 1090세대의 공공임대와 공공분양 세대 공급을 제외하면 실제 일반분양 예상분은 380 ~ 400세대 내외로 예상됩니다.

또한 정비계획 변경안에서 기존 선형 변경으로 알려진 GTX-C 노선의 변경이 완료되지 않았습니다. 지난 수년간 은마아파트는 지하로 관통 예정인 GTX-C 예정노선에 대한 불만을 강하게 표시하며, 국토부 및 시공사 회장 자택 앞 시위 등까지 불사하는 강경한 태도를 보였습니다. 이에 시공사인 현대건설 및 국토부에서 중재안을 내놓았고, 이에 따른 협의를 진행중인 것으로 알려졌으나 해당 내용이 금번 정비계획안에는 담기지 않았습니다.

이에 과도한 임대세대의 수를 줄이고, GTX-C 변경노선을 조속히 반영하라는 재공람 의견이 다수 접수된 것으로 알려졌으며 추후 의견참조와 조치계획 반영에 어떠한 영향을 미칠지가 관심사입니다.

한편 은마아파트의 상가 추후 아파트 배정 또한 관심사입니다. 본래 은마아파트의 조합 창립 정관에서는 정확한 산정비율이 담기지 않았던 것으로 확인됩니다.

그렇기에 정관을 변경하며, 상가의 아파트배정 자격을 명시한 상황인데 관련하여 '산정비율 변경 시 조합원의 100% 동의가 필요하다는' 취지의 판결이 신반포2차 소송 1심에서 나온바 있었습니다. 공교롭게도 며칠 전인 10.31에 2심 판결은 이와 정반대인 '조합원 100%의 동의가 필요없음'이라는 취지로 나왔으나, 3심이 남은 상황에서 불확실성이 은마아파트와 상가 간의 관계에 어떠한 영향을 미칠지 상당한 변수가 될 것으로 보입니다.